아파트도 감가상각률을 적용받을까?

부동산

아파트도 감가상각률을 적용받을까?

강연숙주나물 2020. 6. 4. 22:19

1. 글을 시작하며

: 아파트에도 감가상각 시대가 도래했다. 신규 아파트들은 주거 공간 활용이 돋보이는 최신 설계와 진화된 다양한 커뮤니티 시설을 적용하며 기존의 아파트들과의 격차가 벌어지고 있다. 시공사들은 아파트 분양률을 높이기 위하여 역세권 프리미엄을 넘어 쾌적하고 스마트한 주거단지를 만들고 있다. 주거의 패러다임이 바뀌고 있고 기존의 성냥갑 아파트에 놀이터를 구비한 단지들은 도태되고 있으며 이런 추세가 아파트 가격에도 영향을 미치고 있다.

2. 아파트 공화국 대한민국

: 유독 우리나라에 아파트들이 많다는 건 이제는 모두가 아는 사실이다. 좁은 땅에 많은 인구가 몰려 살기 위한 해결책이 아파트 일수도 있지만 한정된 땅에 높이 더높이만 외치며 분양가구수를 늘려 뱃속을 챙기려는 아파트 건설업체 시공사들이 만든 주거형태이기도 하다. 30년 전만 해도 저층 아파트(5층 아파트)가 많았지만 30년이 지난 지금 평균 아파트 층수는 아무리 작은 층수도 30층은 기본이고 높은 층수는 50층까지 올라간다.

노후된 아파트 거주자들이 조합을 구성하여 재건축 심의를 받아 개발에 대한 초과이익 혹은 시세차익을 노리기 위하여 우후죽순 생기는 신규 아파트들이 생기는 사이 자신이 거주하는 집값이 덩달아 같이 오르는 반사이익을 보는 경우도 있지만 신규 아파트 공급으로 주거 수요자가 줄어들어 매매량이 줄어들면 손해를 보는 주변 단지들도 있다.

위의 표는 서울 아파트 연식별 가구당 평균 가격으로 6년이 지난 시점에서 2억이 감가, 10년이 지난 시점에서 2~3억이 감가 되어 매매가 이루어지는 점을 볼 수 있다. 해당 자료는 서울 아파트 기준으로 서울 땅값은 계속 올라감에도 불구하고 아파트 연식이 오래될수록 아파트도 감가 현상이 일어나는 것을 증명하는 사례이다.

3. 아파트 가격을 좌지우지하는건 땅이다.

: 아파트 가격에서 가장 많은 부분을 차지하는 건 토지 가격이다. 적게는 50%, 많게는 65%까지 차지하는 부분이기에 토지 가격이 주택 가격에 미치는 영향은 크다. 이 말은 아파트 가격이 내려가더라도 땅값이 내려가지 않는다면 크게 걱정할 필요가 없다는 것이다. 구조물이란 사람의 힘으로 지은 콘크리트와 철근 구조물이기에 시간이 지남에 따라 점차 노후되기 마련이다. 하지만 땅은 영원불변하다. 때문에 지리적 요건 상 좋은 위치에 있는 아파트들, 예를 들면 강남의 아파트들은 해를 거듭할수록 가격이 치솟는 이유가 아파트가 잘나서가 아닌 땅값이 비싸기 때문에 오르는 것이다.

30년이 지난 아파트를 재건축할 때 재건축 단지의 사업성을 검토하게 된다. 여기서 사업성을 판단하는 지표로 사용되는 것이 토지의 용도이다. 가장 중요한 요소이며 사업성이 높은 용지는 재개발, 재건축 속도가 빠르다. 우리나라 토지에는 용도지역이란 기준이 있는데 주거지역 중 일반주거를 살펴보자.

- 1종은 건폐율 60% 이하 용적률 100% 이하 건물 높이 4층 이하
- 2종은 건폐율 60%이하 용적률 200% 이하 건물 높이 15층 이하
- 3종은 건폐율 50% 이하 용적률 300% 이하 건물 높이 15층 이상

3종 주거지역이 1종 주거지역에 비해 사업성이 크다고 볼 수 있는 이유가 여깄다.

4. 결론

: 실주거가 목적이든 투자가 목적이든 우리가 어떤 주택을 구매할 때 향후 미래가치를 보고 구매를 하는 것은 어쩌면 당연한 일이다. 아파트 구매의 잣대는 여러 가지 있겠지만 토지의 용도는 꼭 확인해보고 구매를 결정해야 한다.

부동산의 가격은 토지, 건물, 부수적 요인(주변 입지, 교통시설, 유동인구) 등 복합적인 요인에 결정된다. 시간이 지날수록 토지의 가치는 부수적 요인에 따라 올라가기도 정체하기도 하지만 건물 가격은 시간이 지날수록 감가상각이 되는 것은 사실이다. 만약 토지 공시지가가 주변 아파트와 비슷한데 가격이 많이 낮다면 해당 아파트의 감가상각률을 아래 표를 통하여 구하여 미래 잔존가치를 어느 정도 예측할 수도 있겠다.(※ 붉은 강조는 일반적인 아파트 기준)