오피스텔 투자 과연 좋을까?

1. 글을 시작하며

: MBC의 예능프로 나 혼자 산다, 인구감소에 따른 주거 수요는 앞으로 점차 줄어들게 된다. 인구 사망률이 출생률을 역전하며 인구감소가 본격화되고 있으며 서울의 주거형태는 소형화되고 밀집화 되고 있는 상황이다. 2,000년대 중반부터 1~2인 가구수의 비중이 급격하게 증가하며 아파트와 유사한 주거 수준을 제공하는 오피스텔이 나타나 공간 구성 및 활용도 면에서 주거공간인 아파트와 상당히 유사하지만 법률상 주택으로 분류되지 않아 대출이나 청약 시 주택수에 포함이 되지 않는다. 이에 자가보다는 전세나 월세 임차가구의 거주비율이 높은 오피스텔 시장에서 소액투자자나 아파트 청약 경쟁이 어려운 20~30대에게 주거공간을 얻을 수 있는 기회로 여겨지면서 관심이 커지고 있다.

2. 오피스텔의 역사

: 우리나라에서는 1985년 서울 마포구에 고려개발의 성지빌딩 분양을 시작으로 활발히 공급되기 시작하였다. 서울의 종로구, 중구, 강남구, 서초구, 영등포구 등 대규모 업무 지역을 중심으로 공급이 되었으며 이후 법령 개정에 따라 그용도와 공급 및 수요가 변해 왔다. 1998년도까지 오피스텔에는 욕조 설치가 금지였지만 2004년도부터 욕실 1개 이하 설치가 가능했다.

하지만 2010년도에 이르러 오피스텔 면적의 70% 이상은 업무공간비중으로 차지해야 한다는 점과 욕실 설치 금지 항목이 사라지게 되며 오피스텔의 공간 활용도가 좋아졌다. 2010년 법령 개정 이후, 원룸 크기와 비슷한 소형부터 85㎡ 규모까지 다양한 규모의 주거용 오피스텔이 공급되고 있으며 기본적으로 도심이나 교통 요충지에 위치하기 때문에 편의시설이나 문화시설을 쉽게 누릴 수 있어 수요가 꾸준한 편이다.

3. 오피스텔의 단점

: 오피스텔의 경우 높은 용적률을 적용받아 대지지분이 적어 실사용 면적이 같은 면적의 아파트에 비해 작은편이다. 또한 베란다 설치가 금지되어 있어 환기, 통풍이 어렵다는 점, 화재위험에 취약하고 일반적으로 아파트보다 관리비와 취득세, 등록세가 비싼 것이 단점이다.

4. 오피스텔 투자 전망

: 최근 계속되는 정부의 부동산 규제로 인해 대체 투자처로 여겨지는 오피스텔 매매가격이 상승하고 있다. 한국감정원에 따르면 서울의 경우 오피스텔의 매매 가격지수를 비롯한 전세 월세 가격지수가 작년 8월 이후 지속적인 상승세를 보이고 있다는 것이다. 주거용 부동산의 대체 투자처로 인식되어 관심이 커지고 있고 1인 가구의 증가로 인한 소형주택의 수요 증가가 꾸준할 것으로 예상된다.

다만 주거용 오피스텔로 사용하고 거주자가 전입신고를 할경우 세법상 주택수에 포함된다는 단점이 있다.

5. 도시형 생활주택 투자 전망

: 오피스텔과 같은 형태의 도시형 생활주택도 있다. 건물용도는 주거로 간주되며 관련 법규는 주택법에 있으며 취득세가 오피스텔에 비해 1.1%로 낮다는 점, 청약 시 20㎡이하일 경우 무주택으로 간주한다는 점(2채 이상 보유 시 유주택자로 인정), 발코니를 확장 가능하며 전용률도 70~80%로 높다는 점을 고려하였을 때 쾌적한 주거환경을 가꿀 수 있다는 게 매력이다.

다만 주차에 있어 가구당 0.5~0.6대로 협소한 주차공간을 가지고 있다는 단점이 있다. 또한 화재에 취약한 점도 문제이다. 원룸형의 경우 진입도로 폭이 4M면 건축허가를 받을 수 있는데 화재 발생시 소방차가 진입하기 힘든 곳이 많다는 것이다. 필로티 구조에 화재야 취약한 드라이비트로 마감한 주택이 많아 불길이 빠르게 퍼진다는 이야기다.

일조권 조망권을 침해받기 쉬운것도 문제이다. 일반 공동주택의 경우 건축물 높이의 0.5배 이상 띄어 건물을 짓지만 도시형 생활주택은 0.25배만 띄우면 되기 때문에 인근 주민드르 이 민원이 구청에도 많이 들고 건물 간 거리도 가까워 화재 발생 시 불이 쉽게 옮겨 붙을 수 있다는 우려도 있다.

지진이나 화재가 빈번히 발생하면서 안전에 대한 경각심이 커지고 있는 상황에 실수요자들이 도시형생활주택을 외면하는 현상은 나날이 심해질 것으로 예상된다.