공장경매의 첫걸음

 

1. 글을 시작하며

 

: 경기도 광주, 화성, 이천 등 고속도로를 이용하여 서울과의 접근성도 용이하여 공장부지로 각광받고 있는 메인 산업단지들이다. 최근 경기도 광주시 공장 용지가 경매에 나왔다. 코로나 19 사태로 수출길이 막히고 인건비, 설비비 등을 감당하지 못하면서 사업을 포기하며 결국 공장부지 마저 경매로 내놓고 있는 상황이다. 

 

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2. 공장경매 투자 적정시기일까?

 

: 공장경매물건은 특성상 경기변동에 따라 매물 증감의 기복이 심한 편이다. 지금과 같이 경기가 나쁠 때는 수요가 없고 공급이 과하다 싶을 정도 많기 때문에 섣불리 투자를 해서 지속적인 경기 하락세 늪에 빠져 공장을 낙찰받고도 수요자를 찾지 못하여 난감한 상황에 처할 수도 있다. 따라서 경매물건의 산업단지 내 공실률을 조사하여 수요도를 확인해보것이 중요하다.

 

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3. 기존 공장 활용한 경매투자의 장점

 

: 수도권의 경우, 공장 총량제에 묶여 있어 새로운 공장의 신축이 힘들다. 각종 인허가를 받는데 통상 1~2년 이상의 기간이 소요된다. 이런 이유 때문에 공장을 필요로 하는 수요자들은 대부분 기존공장을 임대하여 사용하는 편이다. 공장 경매 투자 시 경기가 좋을때 메인 산업단지들은 특히 수요가 많아 임차인을 구하기가 일반 아파트나 오피스텔 투자에 비하여 임대수익이 안정적인 편이다.

 

또한 공장은 일반 부동산과 달리 사업용으로 분류되기 때문에 규모가 크더라도 종부세 과세대상에서 제외되고 취득 시 낙찰가중 기계설비에 대해서는 등록세, 취득세 등이 비과세 되기 때문에 세금 부담이 비교적 낮은 편이다.

 

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4. 공장 경매 사전 체크사항

 

1. 입주업종제한 여부

>> 적법한 인허가를 받은 공장인지, 낙찰자가 원하는 업종으로 용도변경이 가능한지를 관할 관청 및 산업단지 관리공단이나 관리소에 문의하여 확인하여야 한다. 

>> 산업단지 내 공장이나 지식산업센터는 입주업종의 제한이 심하다.

>> 공장부지 사용업종에 맞는 진입도로 확보가 가능한지, 주변 민원발생 소지는 없는지를 확인하여야 한다.

>> 공장부지 사용업종에 맞는 전기나 수도 용량을 충족하는지 검토하여야 한다.

2. 산업폐기물 매립 여부(★★☆☆☆)

>> 폐기물 관리법 제17조 7항에 의거 낙찰자는 공장부지 내 폐기물 처리 의무가 있기 때문에 정확하게 파악하여 피해 보는 일이 없도록 해야 한다.

>> 처리비용이 상당하기 때문에 처리할 폐기물이 있다면 낙찰가 대비 수익률을 따지어 견적을 뽑아봐야 손해 보는 일이 없다.

3. 공과금 체납액 파악

>> 체납액은 원칙적으로 낙찰자의 부담이 아니나, 중단된 전기나 수도를 가동하기 위해서는 체납액을 정산해야 하기 때문에 매수인이 부담한다고 보면 된다.

>> 다만 아파트형 공장의 경우 기본 전기요금이 공용 부분 관리비에 해당되기 때문에 낙찰자가 부담해야 한다.

4. 기계 비중 검토

>> 공장은 공장 저당법에 의하여 토지, 건물, 기계 일체를 낙찰받는데 감정가액에 기계 감정액도 포함되어 있다. 감정평가사는 기계의 작동 유무를 정확하게 파악하지 않기 때문에 현장조사 시 꼭 확인해야 될 부분이다.

5. 유치권 유무(★★★★☆)

>> 배당요구를 하지 않는 대항력 있는 임차인과 진정한 유치권은 낙찰자가 인수해야 함.

>> 공장이 망하여 임금이 체불된 근로자들이 공장을 점유하여 유치권을 행사하는 경우가 있음. 따라서 대항력 있는 임차인, 유치권자, 근로자의 채권관계를 사전에 파악하고 이들을 감안해서 입찰 가격을 산정해야 함.

 

 

 

 

 

이상

 

- 공장 경매의 첫걸음