1. 글을 시작하며
: 6월 2주 차 주택 청약 유망지역은 아파트와 오피스텔로 3곳이 있다. 아파트 2곳(서초구, 중구(을지로 3가 역), 오피스텔 1곳(수원)이다. 청약 신청 시 알아두어야 할 점은 세운 푸르지오 헤리 시티는 도시형 생활주택으로 가장 작은 전용면적이 24㎡이기 때문에 무주택자로 분양받기는 힘들다. 그리고 도시형 생활주택 특성상 1세대당 주차 가능대수가 0.5대이다. 이 말인즉슨 주차 때문에 스트레스 좀 받을 일이 생길 거라는 이야기다.
1. 아파트
> 르엘 신반포 파크 애비뉴(1순위 6/8(월) ~ 6/9(화))
> 세운 푸르지오 헤리 시티(6/10(수) ~ 6/11(목))
2. 오피스텔
> 화서역 푸르지오 브리시엘(6/10(수) ~ 6/11(목))
추가로 화서역 푸르지오 브리시엘은 오피스텔 치고 상당히 큰 전용면적을 자랑한다. 모든 타입이 84㎡로 25평쯤 되다 보니 1인 가구를 넘어 3~4인 가구도 충분히 거주가 가능하다.
2. 르엘신반포 파크 애비뉴
: 르엘신반포 입지환경으로 3호선 신사역과 잠원역이 있고 2 정거장만 가면 고속버스터미널 역이 있어 교통편이 매우 좋으며 로열층에서는 한강 조망권을 누릴 수 있다. 주변 편의시설(마트, 병원)은 많지 않지만 바로 앞 초중학교가 있어 학군이 좋으며 가로수길과 논현동 먹자골목이 있어 대규모 상권을 누릴 수도 있다.
>> 분양가는 가장 작은 평수인 전용면적 49 타입(약 15평)이 10억 3천, 84A타입이 17억 2천이다. 롯데건설에서 시공하였으며 일반분양 98세대 중 49 타입은 6세대, 84A타입은 39세대로 분양수가 가장 많다.
>> 주변 실거래가로는 바로 옆 래미안 신반포 리오 센트(2019 입주) 84 타입 기준 23억 5천~25억으로 시세가 형성되어 있으며 최초 분양 당시 분양가 20억 5천에서 1년 사이에 3억 가량 오른 것을 감하더라도 2억 7천의 시세차익을 노릴 수 있다.
>> 주변 최근 분양단지로는 신반포중앙하이츠(20년 1월 분양) 84 타입 기준 20억 9천이었다. 따라서 주변 단지 대비 분양가가 높게 형성되어 있지 않다는 것을 볼 수 있다.
>> 분양금 납입은 계약금 20% / 중도금 60% / 잔금 20%으로 이루어짐.
>> 49 타입(10억3천)을 분양받는다고 가정하였을 때 해당 지역은 투기과열지구 내 분양단지로서 전매제한(5년)이 있으며 주택담보대출 규제를 받아 9억 원 초과 주택 구매에 대하여 LTV 20%를 적용하여 2억 가량 대출이 가능하다. 나머지 8억 3천의 현금을 필요로 하는데 주변 신반포 12차(1982 입주) 55 타입 기준 전세 실거래가가 4억 인 점을 고려하고 새 아파트인 점을 고려한다면 전세 7~8억 정도에 세입자를 구할 수 있지 않을까 예상해본다.
따라서 자신의 현금 보유액을 고려하여 청약 전 자금 마련 계획(다른 대출경로)을 세우거나 전세 세입자를 구하는 방법으로 대안을 마련하여야 한다.
>> 84타입은 분양가가 15억을 초과하여 주택담보대출이 안됨.
3. 세운 푸르지오 헤리 시티
: 세운 푸르지오 헤리 시티의 입지환경으로는 주변 지하철역 2,3,4,5호선을 모두 이용할 수 있는 초역세권역에 위치해있다. 을지로 3가 역에서 한정거장만 가면 1호선 종로3가역 또한 이용 가능하며 트리플 역세권인 동대문역사문화공원역까지도 을지로 4가 역에서 한정거장만 가면 되니 가히 역세권 끝판왕이라 볼 수 있다. 근처 학군은 바로 뒤 덕수중학교가 있다.
공급규모 293세대 중 가장 많은 세대를 차지하는 28, 29B타입이 154세대로 가장 많으며 분양가는 각각 5억 1천, 5억 3천이다. 주변 실거래가로는 정석 그라시아(2019년 입주) 같은 면적 28 타입 기준 3억 6천에 거래되었기 때문에 주변 시세보다 1.5억 가량 비싸다고 볼 수 있다.
>> 해당 지역은 세운 재정비 촉진지구로써 세운 6-3-4 재개발지구에 속한다. 세운 재개발지구 중 가장 처음 분양을 시작한 지구에 속한다.
>> 초역세권답게 오래전부터 형성된 상권은 대기업부터 시작하여 중소기업까지 다양한 업무지구를 형성하고 있어 직주 접근성이 뛰어나 주변 직장인들의 수요 또한 좋을 것으로 예상된다.
>> 도보로 6분 거리에 청계천과 충무로역 근처 남산골공원이 있어 주변 녹지환경도 우수하다.
>> 동대문역사문화공원역 근처 동대문 디자인플라자와 명동역 근처 대규모 상권 또한 가까운 거리에 있으니 주거의 질이 높다고 볼 수 있다.
>> 해당지구는 투기과열지구로 분양금 5억 3천 기준 LTV 40%로 적용하여 2억 1천 주택담보 대출 가능하며 3.2억 현금이 필요하다. 주변 이지마루 충무로(2020년 입주) 전세 실거래가가 2억 7 천인점을 고려하였을 때 세입자를 구한다면 5천만 원에 구매 가능함.
>> 분양금 납부는 계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30%으로 이루어짐
이상
- [2020년] 6월 2주 차 주택청약 분석
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