주택청약신청 전 알아두어야할 사항

 

 

1. 글을 시작하며

 

주택청약 신청 전 입지조건 및 분양가를 제외하고 해당 주택청약 건에 대한 부동산 규제에 대하여 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 규제 현황을 사전에 꼼꼼하게 따져 보지 않을 경우 중도금 대출이나 주택 양도 시 세금폭탄을 맞는 등 예상치 못한 곤란한 상황을 맞이 할 수 있기 때문이다.

 

 

1) 조정대상지역(청약과열지역)
2) 투기과열지구
3) 투기지역

 

아래 표는 지역별 / 대출주체별 LTV(Loan to vale ratio, 담보인정비율)로서 청약신청지역이 어느 지역에 해당되는지에 따라 중도금 대출이 분양가의 몇 % 까지 되는지를 확인할 수 있다.

 

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2. 조정대상지역(청약과열지역)

 

: 아래 내용을 간략하게 정리하자면 다주택자(2주택이상 보유세대) 혹은 분양 가격이 9억 원 초과 시 대출 혹은 세재혜택에서 페널티를 부과하는 것을 볼 수 있다.

 

1) 지정권자
: 국토해양부장관

2) 지정요건
: 주택 가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

3) 지정 효과
▷ 2 주택 이상 보유세대 주택담보대출 금지(예외 : 기존주택 2년 내 처분 조건, 무주택 자녀 분가, 부모 별거 봉양)
▷ 공시 가격 9억 초과 구입 시 주택담보대출 금지(예외 : 무주택세대 2년 내 전입조건, 1주택 이상 보유세대는 2년내 처분 조건)
▷ 다주택자 양도소득세 중과
▷ 다주택자 장기보유 특별공제 배제
▷ 분양권 전매 시 양도세율 50% 적용
▷ 2 주택 이상 보유세대 종합부동산세 추가 과세
▷ 청약 재당첨 제한 기간 적용(85㎡이하 과밀억제권역 5년, 그 외 3년)

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3. 투기과열지구

 

: 큰 맥락은 조정대상지역(청약과열지역)과 비슷하지만 추가되는 지정 효과는 아래와 같으며 추가된 사항 중 주의해야 할 것은 자금조달계획서 신고 의무화이다. 또한 올해부터 변경된 조건 중 청약신청 가능 거주기간이 수도권이 2년으로 변경되었다는 점이다.

 

1) 지정권자
: 국토해양부 장관 또는 시도지사

2) 지정요건
: 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역

3) 지정 효과
▷ 자금조달계획서 신고 의무화(주택 분양가 3억 이상)
▷ 조합원 주택 공급수 제한(1 주택)
▷ 조합원 분양권 전매제한
▷ 정비사업 분양 재당첨 제한 5년(조합원, 일반분양)
▷ 분양가 상한제 적용
▷ 수도권 청약 신청 가능 거주기간 1년 ▶ 2년 변경

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4. 투기지역

 

: 투기지역은 조정대상지역, 투기과열지구에 비해 규제의 목적이 단순하고 분명하다. 대출과 세금 규제가 핵심이기 때문이다.

 

1) 지정권자
: 기획재정부 장관

2) 지정요건
: 당해지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 지역

3) 지정 효과
▷ 주택담보대출 만기연장 제한(2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우)
▷ 주택담보대출 건수 제한(세대당 1건, 단 기존주택 2년 내 처분 약정 시 예외)

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5. 결론

 

: 이렇듯 현 정부는 부동산 투기과열을 잠재우기 위한 방안으로 대출과 세금 규제강화를 통한 정책을 많이 펼치고 있다. 서울권을 넘어서 경기권까지 번지고 있는 투기과열지구 선정으로 인하여 주택청약의 가장 중요한 중도금 대출이 어려워지고 있다는 이야기다. 중도금 대출을 받을 수 있는 조건을 따져보아야 어렵게 저축한 주택청약기회를 날리지 않을수가 있다.

 

Q1. 분양받을 아파트의 소재지는?

>> 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역인 경우 2주택 세대주인경우 중도금 대출이 어렵다.

Q2. 세대전체가 보유중인 주택의 숫자는?

>> 2주택 이상인 경우 중도금 대출이 어렵다.

Q3. 분양받은 주택의 분양가격은?

>> 9억을 초과하는 주택분양가격이라면 중도금 대출은 어렵다.

 

조정대상지역, 투기과열지역, 투기지역으로 지정되면 상대적으로 규제에서 자유로운 인근 지역이 반사효과를 얻는다. 하지만 반사효과를 얻은 지역이라 할지라도 시간의 차이만 있을 뿐 수요가 몰리면 규제를 피해 갈 수 없다.

 

부동산거래 규제지역 현황_20200220기준

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https://youtu.be/lGUFFNXdRmU