토지거래허가제란 무엇일까?

1. 글을 시작하며

: 6.17 부동산 대책 중 하나인 토지거래허가제로 인해 서울 강남구(대치, 삼성, 청담)와 송파구(잠실동)는 다가오는 23일부터 실거주 목적으로만 집을 매수해야 하고, 2년간 매매와 임대가 금지된다. 잠실4동의 경우에는 행정동으로는 잠실동이지만 법정동으로 신천동이라 거래허가에 해당되지 않는 해프닝도 벌어졌다.

이번에 새로 지정된 투기과열지구에서 청약이 당첨된 사람들도 LTV가 조정에 들어가는지도 이슈였으나 다행히 다주택자(1주택자 이상)만 해당되었다. 또한 1 주택(3억 이상 주택) 자 중 세입자를 끼고 주택을 매입한 경우 전세대출 회수 여부도 큰 이슈거리였다. 이 경우 임대차 기간이 남아 있어 입주가 힘들기 때문에 일정기간 유예해주는 방향으로 정부가 계획 중이다.

6.17 부동산 대책을 두고 행정편의적 규제를 남발하여 실수요자들의 혼란이 가중되고 있다는 의견과 함께 정부는 필요시 보완책을 강구하겠다는 입장이지만 실수요자에게 직접적인 영향을 주는 정책을 너무 급하게 내놓았다는 전문가들의 견해가 대부분이다.

금번 부동산 대책은 하나같이 강도 높은 규제로 부동산 시장을 침체시키고 거래를 막으려는 취지로 보인다. 이 중 가장 강도높은 정책 중 하나가 토지거래허가제이다. 따라서 토지거래허가제의 본래 취지와 목적을 알아볼 필요성이 있다.

2. 토지거래허가제란?

: 토지거래허가제란 토지의 투기방지와 합리적 지가형성을 위해 일정기간 동안(5년 이내) 토지거래계약을 허가받도록 하는 제도이다.

토지거래허가제는 1978년 국토이용관리법의 개정으로 도입되었으며 토지거래허가구역 내에서 토지를 거래하고자 할 때에는 규정된 방법에 따라 시장ㆍ군수 ㆍ 구청장의 허가를 받아야 한다. 국토교통부 장관은 다음과 같은 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약을 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.

하지만 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 법에서 규정된 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래 계약에 관해서는 허가 없이 거래할 수 있다.

>> 토지거래허가는 아파트 전용 공급면적으로 보는 것이 아니라 토지면적 18㎡ 기준이어서 용적률이 높아 대지 지분이 18㎡ 이내인 주상복합이나 대단지 아파트 소형평수는 토지거래허가제 규제대상이 아니다.

1) 토지거래허가의 면적 기준

- 주거지역 : 18㎡ 이하
- 상업지역 : 20㎡이하
- 공업지역 : 66㎡ 이하
- 녹지지역 : 100㎡ 이하
- 도시지역 안에서 용도지역의 지정이 없는 구역 : 90㎡ 이하
- 도시지역 외의 지역 : 250㎡ 이하.(다만, 농지의 경우는 500제곱미터 이하, 임야의 경우는 1천 제곱미터 이하)

3. 결론

: 정부가 보안대책을 내놓아 실수요자 및 거주자가 피해를 보지 않게 하기 위한 정책을 내놓을 가능성도 있지만 현 정부의 부동산 규제는 실수요자도 언젠가는 결국 투기의 가능성을 띄고 있기에 큰 부작용이 생겨도 시장을 어떻게든 통제하겠다는 기존 자세는 버리지 못할 것이다.

부동산 거래 행위 자체를 위축시키고 시장의 숨통을 조여 결국에는 향후 1~2년 사이에 서울을 포함한 수도권의 부동산 가격의 거품이 사라지고 부동산 가격이 안정세를 찾아감으로써 지금 타이밍에 주택 구매는 신중에 신중을 더해야 하는 시기이다.

만약 내 집 마련을 염두에 두고 있는 신혼부부나 실수요자는 지금 같은 시기에 섣불리 주택을 구매하기보다는 현재의 흐름을 관망하며 안정세를 되찾고 정부가 더 이상 새로운 규제책을 내놓지 않을 때까지 지켜보는 편이 좋을듯하다.