분양가상한제 피하는 방법

 

1. 글을 시작하며

 

: 서울시 강동구 둔촌동 주공아파트의 재건축 분양가가 이슈에 올랐다. 단군이래 최대 재건축으로 꼽히는 둔촌주공은 총 1만 2천 세대에 달하며 일반분양만 4천 세대에 이른다. 하지만 주택도시 보증 공사(HUG)의 분양가 규제로 일반분양가가 크게 낮아질 가능성에 처하자 조합원들 사이에서 갈등이 깊어져 빠른 사업 진행이 어려울 전망이다.

 

앞서 둔춘주공 조합은 지난해부터 선분양을 추진했으나 HUG와의 분양가 협의점을 찾지 못하고 분양을 미뤄왔다. 최근 1년간 둔촌주공 인근에 분양한 단지(비교 사업장)가 없어 분양가를 책정하는 가격 기준이 모호했기 때문이다.

 

둔촌주공 주변 단지평단가_네이버부동산

분양가 씨름이 길어지는 사이 분양가 상한제 유예기간 만료일인 7월29일이 가까워지자 조합원들의 불안감은 커지고 있다. HUG에서 물러서지 않고 저렴한 분양가에 조합 집행부가 이를 통과시키면서 해당 금액으로 선분양될 가능성이 높아졌다. 이렇게 되면 내달 9일 총회에서 조합원 과반 출석에 과반 이상 찬성하면 분양가가 최종 확정된다.

 

해당 평당 평균 분양가로 분양하면 조합원 1가구당 약 1억 2천만 원의 추가분담금을 내야 하는 상황이 벌어진다.

 

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2. 분양가 상한제와 주택도시 보증 공사(HUG)의 분양심사 알아보기

 

주택도시보증공사의 주요업무

 

: 분양가 상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양 가격을 정책적으로 조정하는 제도이다.

 

분양가 상한제를 적용받는 분양아파트는 공공분양과 민양분양을 나뉘는데 LH가 추진하는 공급아파트가 공공분양에 해당되며, 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역중 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역, 직전 1년 주변 분양가격, 청약경쟁률 등을 고려하여 민간분양에 대하여도 분양가상한제를 적용하게 된다.

 

분양가 상한제 민간분양 지정요건

 

주택도시 보증 공사는 국내 유일의 주택 보증 전담을 맡고 있는 국토부 산하 금융공기업으로 여러 보증업무를 맡고 있으며 이중 분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지게 된다. 분양권자에 대한 일종의 보험 개념이라 보면 된다.

 

이외에도 건설사가 주택을 짓기 위하여 대규모 자금을 필요로 할 때 주택도시 보증 공사의 보증을 통한 자금 대출은 저렴한 대출금리가 적용되어 분양아파트와 상당히 밀접하고 연관성이 깊은 공기업이다.

 

HUG는 분양심사를 통해 분양가를 책정하는데 심사기준은 아래와 같다.

 

HUG 분양심사 기준

 

이렇듯 HUG가 독점적인 지위를 활용해 보증서 발급을 중단하거나 분양보증을 거절하는 상황이 자주 벌어지다 보니 국회에서는 보증보험회사를 1개 이상 추가 지정하도록 의무화하는 내용을 담은 주택법 개정안 발의를 준비하고 있다.

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3. 분양가 상한제의 대안 ' 분양 지연 ' 과 ' 후분양 전환 '

 

: 아파트 단지의 재건축의 핵심은 사업성이다. 사업성(이윤)이 남지 않는 재건축사업은 시공사와 조합원들 입장에서 재건축을 할 명분을 잃게 한다. 사업성을 높이기 위해서 분양가 상한제를 피하는 방법을 알아보자.

 

첫째로 사업가치가 있지만 분양가가 낮게 책정된다면 분양을 지연하다가 심사기준의 공시 가격(매매 가격) 기준이 올라왔을 때 분양보증을 받는 방법이 있다.

 

둘째로 최근 은행권에 건설사의 후분양 전화 관련 문의도 쇄도하고 있다. 정부와 HUG의 분양가 통제가 갈수록 심해지고 있어 분양보증을 받지 않아도 되는 후분양제로 전환하기 위함이 목적이다. 후분양은 공정률 60% 이상에서 분양하기 때문에 HUG의 분양보증이 필요하지 않다.

 

하지만 선분양제도의 혜택이 후분양 제도보다 큰 탓에 후분양 제도가 앞으로 활성화될지는 좀 더 지켜봐야 한다. 후분양제도의 가장 큰 걸림돌은 자금조달이다. 미리 소비자로부터 주택건설자금을 확보할 수 있는 선분양제에 비해 자금조달면에서 어려운 것이 사실이다. 또한 후분양제도 도입의 단점에 대하여도 더 알아보자.

 

후분양제도의 단점

 

 

 

 

이상

 

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