고평가 아파트 판단 기준

 

1. 글을 시작하며

 

: 부동산 가격은 시장 수요와 공급에 따른다. 특정지역의 아파트 가격이 상승하면 수요가 많고 공급이 적어 오르는 현상을 보인다. 반대로 수요는 없는데 공급이 많은 상황에서 아파트 가격이 오르는 현상을 보고 고평가 된 아파트라 부른다. 특정지역이 고평가 되었는지 판단하는 기준은 5가지가 있다.

 

1) 전세가와 매매가의 차이

2) 일자리 증감여부

3) 실제 거주 민수

4) 주택 공급량

5) 미분 양수

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2. 아파트 가격 판단 기준

 

1) 전세가와 매매가의 차이

 

: 부동산 업계에서는 전세가를 아파트의 실제가치로 보고 있다. 매매가는 전세가에 아파트의 미래가치를 더한 값이다. 일반적으로 전세가와 매매가의 차이가 크지 않고 매매가가 오르지 않는다면 주변 아파트의 수요가 낮고 미래가치가 낮은 아파트로 해석하면 된다.

 

2) 일자리 증감 여부와 밀접한 아파트 가격

 

: 일자리는 해당 지역 거주민과 밀접한 관계가 있다. 서울의 경우 사람들이 몰리는 일은 일자리가 많아서이고 일자리가 없는 도시는 주민들이 떠나기 마련이다. 주민이 없고 자녀를 낳아 배후수요가 없다면 아파트의 가격은 떨어진다. 주민이 없어지면 아파트의 수요도 줄고 아파트를 지어놓고 미분양 사태가 벌어지고 공급량이 늘어 난다면 해당지역 부동산은 하락할 가능성이 높다.

 

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3. 경남 창원의 부동산 가격 붕괴

 

: 창원은 제조업의 도시이다. 자동차, 조선산업으로 크게 성장했다. 전성기에는 인구 108만 명으로 전국에서 인구가 가장 많았고 지역 내 총생산도 30조 원이 넘어 전국 1위였다. 그러나 제조업 불황이 지속되며 많은 주민이 일자리를 찾아 부산, 김해로 빠져나갔다. 해운대보다 높았던 창원 집값은 2016년과 비교해 최대 30% 하락했다.

 

경남 창원의 조선업흥망과 부동산가격의 상관관계

 

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4. 결론

 

: 주택경기가 좋을 때는 집값의 적정성에 대해 의문을 품는 사람은 없다. 하지만 불경기 때 현재의 집값의 낙폭이 클지는 예상하기 어렵다. 이런 불확실한 부동산 시장에서 부동산의 가치에 대해서 냉철한 판단이 필요하다. 부동산의 가치를 논할 때 배후수요의 입장에서 생각하는 것이 합리적인 주택 구매에 도움을 줄 수 있다.

 

 

부동산 또한 아파트만 놓고 보았을 때 시간이 흐름에 따라 감가상각이 되어 새 아파트에 뒤쳐질 수밖에 없다. 하지만 부동산의 입지는 변하지 않는다.

 

부동산의 적정가치란 사실 없다. 단, 소득 수준 대비 집값으로 본 주택 가격의 적정가치를 논할 수는 있다. 가장 현실적이라고 할 수 있는 부분인데 소득 수준에 비해 집값이 높게 형성되어 있다는 것은 그만큼 주택구매력 측면에서 보면 과대평가되어 있다고 보면 된다. 인근 일자리수와 더불어 거주민의 소득 수준이 높지 않음에도 집값이 높게 책정되어 있다면 가격은 침체기 때 빠르게 내려오게 되어있다.

 

 

 

 

 

이상

 

- 고평가 아파트 판단 기준