부동산경매 권리분석 첫걸음

 

1. 글을 시작하며

 

: 일반 부동산 매매에서는 대상물건에 존재하는 하자를 사전에 발견하고 그 하자를 수량화하여 매매대금의 결정에 반영할 수 있다. 하지만 경매는 소유자의 의사에 반하여 행하여지기 때문에 입찰자는 경매 목적 부동산의 현황을 조사할 권한이 없으며 현황조사(임장)를 가더라도 제대로 된 조사를 하기 어렵다.

 

경매물건의 취득과 관련하여 매매 당사자 간의 조정절차 부재 및 현황의 미확인으로 인한 매수인에게 발생 가능한 경우의 수를 짚어보는 것이 중요하다.

 

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2. 나만 모르는 경매 상식

 

: 경매의 기본은 권리분석이다. 말소기준 권리와 임대차 보호법을 필두로 물건과 채권, 소액임차인과 최우선 변제금, 상가임대차 보호법 등 실거주자를 위한 다양한 법의 테두리를 피해 물건을 안정적으로 인수하여 이전등기를 신청하는데 필요한 상식을 알아보자.

 

1) 임차권등기명령에 의해 주택임차권이 경료된 주택도 최우선변제의 대상이 될 수 있나?

>> 최우선변제의 소액보증금은 배당되지 않는다. 임차권등기는 등기부등본상에 기재되므로 임대차 계약 시 반드시 확인해야 한다.

2) 미등기, 무허가 건물도 임대차 보호법의 보호대상이 되는지?

>> 주택임대차 보호법상의 주거용 건물은 공부상으로 판단할 것이 아니고, 건물의 용도, 실제 이용관계, 주변 상황 등으로 실제적으로 판단해야 한다. 따라서 미등기 건물이나 무허가 건물이라 하더라도 실제 거주 목적으로 사용되고 있다면 임차인의 보증금은 보호받을 수 있다.

3) 세대 합가의 경우 대항력 발생 시기는?

>> 임대차 계약 후 사정상 임차인의 가족이 먼저 전입하고, 이후에 계약 당사자인 임차인이 전입하였을 때, 이를 세대 합거라 하는데 대항력의 발생 시기는 가족 중 먼저 전입한 날이 기준이 되므로 세대 합가 물건은 조심해야 한다.

4) 임차인이 법인(회사)이면 주택임대차 보호법의 보호대상이 되는지?

>> 법인(회사)이 사원주택으로 사용하기 위하여 그 명의로 임차하고 소속 직원이 입주, 전입신고를 하였더라도 대항력이 인정되지 않는다. 대부분 근저당권이나 전세권을 설정하고 있다.

5) 대항력과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후에 권리신고를 했다면?

>> 배당에서 제외되고 대항력 있는 임차인으로 남아 매수인이 전액 인수해야 한다.

6) 친, 인척 간 임대차도 인정이 되는지?

>> 형제간, 성년의 부자지간, 처남, 동서, 사위 및 친인척 간의 임대차는 실체적이고 구체적인 상황에 따라 인정이 되는 경우도 있지만 부부 사이, 부모와 미성년 자녀 간, 부모가 자식 집에 세 들어 사는 경우는 임대차로 인정되지 않는다. 단, 부부가 함께 거주하다가 이혼하여 임대차 계약을 체결한 경우에는 그 이혼이 허위가 아닌 이상 이혼을 한날로부터 임대차 계약이 성립된다.

7) 외국인도 주택임대차 보호법의 대상이 되는지?

>> 출입국관리법 규정에 따라 출입국 관리소에 신고하면 외국인 및 재외동포도 보호의 대상이 된다. 매각물건 주소에 전입세대가 없다고 안심하면 안 된다. 만약에 출입국 관리소에 신고한 선순위 임차인 외국인이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있다. 외국인이 거주한다면 꼭 출입국관리소에 확인하는 것이 좋다.

8) 두 번 경매당한 주택에 동일한 임차인이 거주한다면?

>> 두 번 경매에 나오는 주택은 철저히 조사 후 입찰해야 한다. 첫 번째 경매 시 대항력이 있던 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못했다면 두 번째 경매에서는 권리신고를 해도 나머지 보증금을 배당받지 못한다. 이는 우선변제권이 일회성이라 전 경매절차에서 소멸되어 배당에 참여하지 못하기 때문인데 낙찰자가 전 경매에서 배당받지 못한 금액까지 인수해야 하는 점을 고려하여 충분히 저렴한 가격으로 입찰해야 한다.

또한 지난 경매절차에서 대항력 없던 임차인이 대항력 있는 임차인이 되는 경우에 낙찰자가 낙찰받고 소유권을 이전하기 전에 임대차 계약을 새로 맺고 잔금을 납부하고 소유권을 이전하게 되면 소유권 이전과 동시에 대항력이 발생하므로 다른 어떤 권리보다도 순위가 앞서게 된다.

9) 매각물건 소유자가 낙찰자와 임대차 계약을 하고 계속 거주하는 경우의 대항력 발생 시기는?

>> 전 소유자가 임차인이 되는 시점은 종전 주민 등록일이 아니라, 소유권 이전이 된 다음날 0시로 본다. 따라서 소유권 이전과 동시에 근저당을 설정했다면 전 소유자의 대항력은 근저당권 자보다 하루 늦게 발생한다. 주택임대차 보호법에서 규정하는 대항요건 중 하나인 주민등록은 주택 임차인으로서의 주민등록을 의미하는 것이지 소유자로서의 주민등록을 의미하는것이 아니기 때문이다.

10) 전대차의 경우 대항력 발생 시기는?

>> 전대차는 임대의 동의하에 임차인이 다른 제삼자에게 다시 임차하는 것을 말하는데 보통 주택보다 상가에서 볼 수 있다. 세대 합가의 경우 세대 열람을 통해 확인 가능하나, 임대인의 동의하에 있는 전대차의 경우 확인할 방법이 없다. 유일한 방법은 낙찰받은 후 최고가 매수인 상태에서 재판기록을 열람하여 후순위 임차인이 전대인의 대항력을 승계한 선순위 임차인으로 밝혀지면 낙찰불허가 신청을 통해 보증금을 회수해야 한다. 현황조사서나 매각물건명세서에 선순위 임차인일 가능성이 있다는 조건이 있다면 날짜가 근조당 설정 일보다 늦다고 후순위라 단정 짓지 말고 철저히 조사해아한다.

11) 미납 관리비는 낙찰자가 지급해야 하는가?

>> 통상 공동주택(아파트, 연립 등)의 미납 관리비 중 공용 부분(청소비, 수선유지비, 경비비, 승강기유지비 등)은 낙찰자가 승계해야 하는 것으로 본다. 현장 조사 시 관리사무소에서 미납 관리비를 꼭 확인해야 한다. 요즘은 경매가 대중화되어 여느 관리사무소나 이 부분은 잘 알고 있어서 공용 부분만 따로 얘기하는 곳도 많다. 또한 연체된 전기료와 수도료는 협의하에 승계하지 않아도 된다.

12) 토지와 건물에 대한 등기부상 최초 담보물권 등의 설정일이 다른 경우, 임차인의 대항력 판단 기준은?

>> 이경우에는 건물등기부만을 기준으로 임차인의 대항력 여부를 판단한다.

13) 다세대주택에 지번만 전입신고를 한 경우 대항력 인정여부는?

>> 다세대 주택은 통상 층과 호를 구분하여 표기하는데 150번지 3층 301호라 기재하지 않고 150번지라고만 기재하여 전입신고를 한경우네느 일반사회통념상 임차인이 세대별로 구분등기가 되어있는 3층 301호에 주소를 가진 자로 등록되었다고 판단이 어렵기 때문에 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않아 대항력은 없다.

14) 대항력 있는 임차인이 근저당권 설정 후 보증금을 증액한 경우는?

>> 임차인은 위 근저당권을 근거로 하여 건물을 경락받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 건물의 명도를 거부할 수 있을 뿐이고, 근저당권 설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로는 경락자에게 대항할 수 없다.

15) 상가건물을 임차하였으나 후에 거주용으로 개조한 경우도 주택임대차 보호법이 적용되나?

>> 주택임대차 계약 체결 당시를 기준으로 하여야 하는 것이 대법원 판례이다. 따라서 임대차계약 당시 주거용이 아니라면 보호대상이 될 수 없다. 그러나 임대인의 동의를 얻어 주거용으로 개조하여 사용했다면 그 시점을 기준으로 주택임대차 보호법이 적용된다.

16) 임차인 착오로 전입신고를 잘못하여 지번 표시가 다른 지번으로 전입되었다면 보호받을 수 있나?

>> 보호받을 수 없다. 이 또한 제삼자가 임대차 계약의 존재를 알 수 없기 때문이다.

17) 명의신탁자와 임대차 계약 시 주택임대차 보호법의 대상이 되는가?

>> 등기부상의 명의수탁자와 다른 사실상의 소유권을 행사하는 자가 있는 경우에 주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한이 있는 명의신탁자와 체결한 임대차 계약도 유효하고, 주택임대차 보호법에 의한 보호도 받을 수 있다.

 

 

 

 

이상

 

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