부동산 경매 첫걸음

 

 

1. 글을 시작하며

 

: 부동산 경매의 목적이 무엇일까? 경매의 목적이 내 집 마련인지 투자인지 경매의 목적을 정하는 것이 경매의 첫 단계라면 어떤 부동산을 경매로 낙찰받아야 하는지(경매물건분석), 낙찰을 받기 위해선 어떻게 해야 하는지(경매 낙찰가 예상)가 두 번째 단계로 볼 수 있다. 마지막 단계로 낙찰을 받은 후에 부동산을 어떻게 운영할지 정하는 것으로 경매의 방향을 정하는 것이 중요하다고 볼 수 있다.

 

경매알리미 경매매물지도

 

이렇듯 하루에도 수십, 수백건씩 경매의 매물이 쏟아지고 있다. 경매자를 남의 돈이나 피를 빨아먹는 모기 같은 존재로 보는 이도 있겠지만 부동산을 담보로 돈을 빌리거나 은행에 대출을 받아 그 금액을 상환할 능력이 안되어 경매시장에 나와 시세 대비 조금 낮은 가격에 낙찰되어 새로운 주인을 만나는 행위 또한 자본주의 시장경제에 어쩌면 당연한 현상이라 볼 수 있다. 

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2. 경매참여의 시작은 살고 있는 지역부터

 

: 경매를 낙찰받기 위해서는 많은 정보와 정확한 낙찰금액을 예상할 수 있어야 한다. 낙찰금액을 예상하기 위해서는 정보가 필수이고 정보분석을 통해 적절한 금액이 나왔다면 경매에 참여하여 해당 낙찰가액으로 낙찰을 받아 성공한 투자라고 볼 수 있다. 하지만 더 높은 낙찰금액으로 떨어졌다고 한들 충분한 분석과 금액의 적정성을 고려했다면 후회는 없을 것이다.

 

따라서 경매는 정보의 싸움이고 정보는 임장(현장견학)을 통하여 보다 정확한 정보를 얻을 수 있다. 감정평가서나 현황조사서, 매각물건명세서에서 찾아볼 수 없는 정보들이 현장에는 많기 때문에 임장의 중요성은 상당히 중요하다고 볼 수 있다. 자신이 살고 있는 지역이 예를 들어 서울시 마포구라면 마포구에서부터 시작하는 것이 좋다. 자신이 잘 알고 있는 지역이라는 이점을 이용하여 보다 정확한 판단을 할 수 있기 때문이다.

 

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3. 쉬운 투자물건부터 공략하라

 

: 경매투자의 난이도를 정하는 것은 등기부등본이나 토지대장의 권리분석의 복잡성이 우선이다. 아파트 혹은 주택은 권리분석만 잘하여 좋은 금액에 낙찰받아 수리 및 리모델링을 통하여 부동산의 가치를 끌어올려 좋은 가격에 임차인을 구하면 되니 쉬운 편에 속한다. 상가나 토지는 권리분석 외에 상권분석, 입지분석, 개발호재 등을 따져봐야 하기 때문에 비교적 어려운 경매투자에 속한다.

 

가장 쉽고 실패할 확률이 낮은 역세권 가격이 저렴한 소형 아파트 혹은 오피스텔을 시작으로 파이를 키워나가는 것이 좋다고 본다.

 

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4. 낙찰 가격은 어떻게 예상할까

 

: 낙찰 가격을 예상하는 건 생각보다 어렵지 않다. 주변 같은 부동산 형태의 비슷한 평수대의 매매가를 확인하거나 주변지역의 낙찰가율을 참고하는 것이다. 

 

1) 경매물건에 대한 감정평가된 최저금액을 확인한다.

2) 온라인이나 오프라인을 통하여 경매물건의 실제 거래 가격을 확인한다.(온라인 아파트 실거래가에 있는 거래는 참고 용도로만 확인하고 중개사무소에 정확히 확인한다.)

3) 낙찰 가격을 정하였다면 기존 임차인의 이사비용과 수리 및 리모델링 비용 등 지출비용을 감안해 낙찰가격을 조정한다.

4) 경대 당일 현장의 상황이나 분위기를 파악하여 낙찰 가격을 소폭 조정한다.

 

경매물건의 최저금액

 

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5. 경매 자본금은 얼마가 적당한가

 

: 경매물건 분석이 끝나고 적당한 낙찰가격을 정했다면 자본금의 확인 또한 중요한 체크 항목이다. 보통 경매물건의 최저금액의 10%를 보증금으로 지급한 상태에서 경매에 참여할 수 있게 되는데 1억짜리 물건이라면 1천만 원은 최소 있어야 경매 참여가 가능하다는 이야기다.

 

이후 낙찰받은 물건에 대하여 대출을 받아 잔금을 상환하고 소유권을 얻게 된 후 위로금(이사비용)이나 리모델링 비용 또한 필요하기 때문에 이 부분도 유념해두어야 한다.

 

 

 

 

이상

 

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