재개발·재건축 사업성 판단하는 방법

 

 

1. 글을 시작하며

 

: 서울 부동산 재개발 재건축은 언제나 초미의 관심사입니다. 오래된 주택이 신축 아파트로 다시 태어나는 것이라 사람들의 관심을 끌기에 충분합니다. 투자자들은 이런 투자처에 투자하기 전 따져보아야 할 것이 바로 사업성입니다. 그리고 이 사업성에 따라 사업의 속도가 확연하게 달라집니다. 강남에 있는 구아파트가 재건축에 들어간다 하였을 때 구아파트 대비 추가로 내야 할 부담금으로 몇억 원씩 내야 하는 상황이 벌어집니다. 하지만 그럼에도 불구하고 향후 아파트의 값어치가 부담금을 넘어서 오른다면 이 사업은 사업성이 있다고 판단되어 투자자들이 몰리고 투자금이 쉽게 모여진다면 사업의 속도도 빨라지겠죠.

 

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2. 저가 재개발 재건축 아파트의 해답

 

: 저렴한 아파트는 30년~40년 이상 되어도 재건축을 진행하는 것이 쉽지 않습니다. 대구광역시 동구의 효목동 5층 저층 아파트는 30~40년이 다되어가는데 재건축 호재가 없습니다. 사업성이 없기 때문이죠. 이렇듯 비싸게 팔 수 있다면 가장 좋지만 그게 안된다면 싸게 많이 파는 박리다매를 하는 수밖에 없습니다. 같은 5억 원짜리 아파트라도 100채를 파는 것보다 200채를 파는 것이 공사금이 조금 더 들더라도 훨씬 이득입니다. 조합에 들어오는 금액이 2배나 차이나고 앞에 말했듯이 투자금이 많이 모이면 사업의 속도가 빨라지기 때문입니다.

 

다만 많이 팔 기 위해서는 단지 내 면적이 넓으면 됩니다. 그런데 대부분의 경우 단지 면적은 한정되어 있고 용적률이라는 것을 통해 층을 높이 올리려고 합니다. 오래된 저층 아파트를 고층아파트로 재건축한다면 조합원의 입장에서는 상당한 이득입니다.

 

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3. 용도지역이라는 걸림돌

 

: 우리나라에서 대부분의 토지는 이미 쓸모가 정해져 있습니다. 일반주거지역, 전용 주거지역, 준주거지역, 공업지역, 상업지역 등으로 나뉘어 있고 서울 같은 경우에는 지구단위계획에 의해 신축 아파트를 지을 때 몇 층까지 세울 수 있는지가 정해져 있습니다. 물론 전체적인 건폐율에 따른 용적률을 적용한다면 불가능한 건 아닙니다. 예를 들어 35층짜리 아파트 10개 동을 건설하는 대신 50층짜리 아파트 7개 동을 건설하면 됩니다. 세대수는 똑같으나 단지가 더 쾌적하고 미관상 좋습니다. 다만 서울시같이 지구단위계획에 의해 제한을 받는다면 이마저도 힘들다는 겁니다.

 

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4. 상가가 많이 밀집돼있는 지역은 피하라

 

: 조합설립 속도가 빠르고 조합장과 조합원들의 마음이 잘 맞고 사업시행인가도 빨리 받아 일사천리로 재건축 재개발이 진행되었더하더라도 이해관계인이 많고 복잡한 재건축 재개발은 항상 걸림돌이 있습니다. 특히 상가가 많이 밀집된 지역은 사업 진행속도가 다소 느립니다. 명도를 거부하고 버티는 상가인들이 있기 때문인데 이들은 자리에 대한 권리금을 명목으로 한 푼이라도 더 받기 위해 버티는 겁니다.

 

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5. 결론

 

: 정리해서 재개발 재건축 사업성을 판단하는 지표를 몇 가지 나타내었습니다.

 

1) 사업 준비단계에서 조합원 설립까지 걸리는 시간( ※ 보통 1년 정도 소요 )

2) 재개발 지역의 용적률

3) 재개발 지역의 용도지역

4) 재개발 지역의 주변 아파트 시세

5) 재개발 지역의 상가 유무

 

 

 

 

 

이상

 

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