인도명령과 명도소송의 차이점

 

1. 글을 시작하며

 

: 권리분석을 통하여 경매로 낙찰받은 부동산에 사는 임차인(점유자)을 내보내는 방법에는 3가지가 있다. 쌍방 합의, 인도명령 신청, 명도소송 제기이다. 가장 쉬운 방법은 쌍방 합의나 인도명령이다. 소액의 이사비용(위로금)을 지급하고 내보내는 방법과 한 푼도 안 주고 내보내는 차이인데 어찌됫건 간에 경매로 낙찰받은 물건 잔금을 치른 후에는 무조건 인도명령을 해야 한다.

 

주의해야 할 점은 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 한다는 점이다.

 

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2. 인도명령 신청을 할 수 있는 조건

 

: 임차인(점유자)이 대항력이 없어야 가능하다. 여기서 말하는 대항력이란 전입신고와 점입을 갖춘 임차인으로서 등기부등본산 후순위 임차인에 해당된다. 이외에도 경매개시 결정일 이후의 점유자, 상속 또는 증여자, 가족 및 피고용인, 법인의 점유 보조자 가 있다.

 

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3. 명도소송이란?

 

: 명도소송을 어떨 때 해야 하나? 인도명령 대상자가 인도를 거부할 때 혹은 대항력 있는 선순위 임차인의 경우에 명도소송을 통해 승소하게 되면 임차인을 내보낼 수 있다. 또한 유치권자, 법정지상권이 성립하는 건물의 임차인, 낙찰자로부터 새로 임차하거나 부동산을 매수한 자 등이 있다.

 

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4. 결론

 

: 경매로 낙찰받으려는 물건에 임차인(점유자)이 있다고 해서 혹여나 임차인이 안 나가려 하면 어쩌지 하며 걱정할 필요가 없다는 것이다. 어차피 임차인을 내쫓을 방법은 많으며 단지 시간싸움일 뿐이다. 단 최선순위 설정 일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 임차인의 임차보증금은 낙찰자가 지급해야 하는 경우가 있고 배당요구를 통해 보증금을 전액 배당 받지 못한 경우에도 낙찰자가 잔액을 지급해야하는 경우가 생기니 이런 부분만 주의하면 된다.

 

간혹 매각물건명세서를 통해 보증금을 확인할 수 없고 선순위 근저당권이 있음에도 불구하고 부동산 점유 목적으로 들어가 살고 있는 임차인(점유자)의 경우에는 채무자와 짜고 몇 푼이라도 받아보려는 얄팍한 속임수이니 이는 신경 쓸 필요 없고 인도명령으로 내쫓으면 된다.

 

 

매각물건명세서

 

 

 

 

이상

 

- 인도명령과 명도소송의 차이점