건설공사 계약방식 알아보기

 

1. 글을 시작하며

 

: 건설공사 계약제도의 종류에는 9가지가 있다. 각각의 계약방식과 특성에 대하여 알아보기 전 건설공사의 계약 주체들에 대해 간단히 알아보자.

 

건설공사 도급관계

프로젝트 규모에 따라 발주자는 일반건설업(종합건설, 주로 1~2군 업체)에 직접도급을 준다. 대게 일반건설업이 발주를 받아 전문건설업에 하도급을 주는 형태인데 이런 이유는 일반건설업에 전문인력을 보유하여 직영공사를 하기엔 전문성이 떨어지고 관리 포인트가 많아지다 보니 전문건설업에 시공을 맡기고 시공관리, 품질관리, 안전관리를 하는 게 일반적인 프로세스이다. 전문건설업은 일반건설업에 하도급을 받아 공사를 진행하고 시공 인력 및 장비관리를 통하여 현장 원가절감 및 설계변경을 통한 수익증대를 목표로 하고 있다.

 

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2. 계약제도의 종류

 

: 가장 일반적인 실비정산 보수가 산식 도급부터 성능 발주방식까지 계약제도의 종류를 알아보자.

 

계약제도의 종류

 

1) 직영방식

: 발주자가 직접 계획을 세우고 자재구입, 노무자 고용, 시공 기계 및 가설재를 마련하여 모든 공사를 자기 책임하에 시행하여 발주 및 계약이 간편하고 설계변경 없이 임기응변 처리가 가능하며 발주자의 의견 반영이 용이하고 비영리를 목적으로 확실한 시공이 가능함. 하지만 전문 시공능력 부족으로 공기연장으로 인한 공사비 증대 등의 리스크가 있다.

>> 직영방식을 채택하는 경우는 군사지역 내 기밀을 요하는 공사, 난공사, 설계변경이 빈번한 공사, 견적이 어려운 공사, 문화재와 같은 고도의 기술을 요하는 공사, 재해 응급복구공사 등에 적용된다.

2) 일식 도급

: 하나의 공사 전부를 일반건설업 및 전문건설업에 맡겨 노무, 자재, 기계 등 현장 시공업무를 일괄 도급하는 방식으로 계약과 감독이 수월하고 확정적인 공사비로 책임한계가 명확하여 공사비가 절감된다. 하지만 발주자의 의견이 잘 반영되지 못하며 도급업체의 이윤이 가산되어 공사비가 증대되고 재하청을 주는 경우가 많기 때문에 말단 노무자 지불금이 적어져 품질 저하의 우려가 있다.

3) 분할 도급

: 공사를 여러 유형으로 세분하여 각기 따로 전문 도급업자를 선정, 도급계약을 맺는 방식으로 발주자와 시공자와의 의사소통이 원활하여 우량 시공이 기대됨. 주로 대규모 공사에서 구역별로 구분하여 공구별 분할 도급을 하는 형태가 일반적이다.

4) 공동도급

: 대규모 프로젝트에 1개의 회사가 단독으로 도급을 맡기에 어려운 경우 2개 이상의 건설사가 임시로 결합, 조직, 공동출자 등을 통해 연대책임하에 공사를 수급하여 공사를 수행하는 방식이다.

5) 정액 도급

: 공사비 총액을 확정하여 계약하는 제도로 공사관리 업무가 간편하며 자금, 공사계획의 수립이 명확함. 하지만 하도급자는 공사 변경에 따른 도급액의 증감이 곤란하여 공사금액 증대에 따른 과투입으로 손해를 겪는 경우도 생긴다.

6) 단가 도급

: 공사금액을 구성하는 단위 공사 부분에 대한 단가만을 확정하고 공사가 완료되면 실시 수량의 확정에 따라 정산하는 방식으로 공사의 신속한 착공과 설계변경이 용이. 하지만 자재, 노무비 등의 원가관리를 하지 않아 발주자의 공사비 증대로 이어지는 경우가 있다.

7) 실비정산 보수 가산식 도급

: 직영방식과 도급방식을 합친 가장 이상적인 제도로 공사의 실비를 발주자와 시공사가 확인하여 정산하고 발주자는 미리 정한 보수율에 따라 시공사에게 보수를 지불하는 방식. 총공사비 산출이 어렵거나 설계도서가 미비하거나 직영방식과 흡사하게 발주자의 의견이 반영되었으면 할 때 적용된다.

8) 턴키방식

: 건축주는 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다는 뜻에서 나온 용어로 모든 요소를 포함한 도급방식이다. 즉, 시공사는 대상 계획의 사업 발굴 기획, 타당성 조사, 설계, 시공, 시운전, 인도, 조업, 유지관리까지 발주자가 필요로 하는 모든 것을 조달하여 인도하는 도급방식이다. 다만 총공사비 산정 파악이 어렵고 최저낙찰제로 품질 저하의 우려가 있다.

9) 성능 발주방식

: 건축공사 발주 시 설계도서를 쓰지 않고 건물의 성능을 표시하여 그 성능만을 실현하는 것을 계약내용으로 하는 방식으로 이 제도는 시공사의 창조적인 활동을 가능하게 하고 신기술, 신공법을 최대한 활용 가능하다는 점이 특징이다. 설계부터 시공에 이르기까지 시공사의 제안을 대폭 수용하여 결과만 좋으면 어떤 방식으로 공사를 하든 상관없다는 이야기다.

 

 

 

 

 

이상

 

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