재개발·재건축 정비사업 추진 절차 알아보기

 

 

1. 글을 시작하며

 

: 70년도 도시화 과정을 거치면서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 도시정비사업의 필요성을 느껴 재개발이며 재건축이며 도시정비사업이 시작되었습니다. 크게 4가지 사업으로 구분하여 보도록 하겠습니다.

 

1) 주거환경개선사업 >> 열악한 사회기반시설 + 주택을 리빌딩 (공공성이 큼)

2) 재개발사업 >> 사회기반시설 + 주택을 리빌딩 (공공성이 큼)

3) 재건축사업 >> 주택을 리빌딩 (민간성이 큼)

4) 도시환경정비사업 >> 상권 활성화 및 도시기능 리빌딩 (공공성이 큼)

---

 

2. 재개발·재건축 추진절차

 

▽ 사업 준비단계(안전진단 및 추진위원회 결성, 정비구역지정 단계)

↕ 1년 소요

▽ 사업시행단계(조합원 설립인가 및 사업시행인가(건축허가) 단계)

↕ 3.7년 소요

▽ 관리처분계획단계(조합원 분양신청 및 관리처분계획인가(분양권→입주권) 단계)

↕ 1.2년 소요

▽ 완료단계(철거·이주 및 착공, 민간분양 단계)

↓ 2.8년 소요

◎ 준공 및 입주, 조합 청산


" 총 8.7년 ≒ 약 9년 소요 "

---

3. 재개발·재건축 적절한 투자시점은?

 

: 위의 단계별 추진절차에 나타낸 기간은 아무 탈 없이 사업이 순탄하게 진행되었을 때 평균 8.7년이 걸린다는 이야기다. 정비사업은 조합원 간 갈등과 법정투쟁, 분양지연등이라는 변수가 있어 사업기간이 늘어나거나 최악의 경우 스톱되기도 한다. 때문에 재개발·재건축을 바라보고 투자를 한 투자자라면 최소 10년은 길게 바라봐야 한다.

 

만약 정비사업을 바라보고 주택을 매입해 대출을 받아 투자를 하더라도 소유권 취득 후 실거주가 아닌 임차인을 구하여 6~7년은 임대수익으로 대출금을 상환하는 조건이 아니라면 신중하게 투자에 임해야 한다. 

 

가장 적절한 투자시점은 " 사업시행인가 이후 관리처분계획인가 이전 " 시점이다. 앞의 안전진단 등의 오랜 사업소요기간이 필요한 단계를 뛰어넘고 P가 많이 붙지 않은 상황에서 투자하기 적절한 시점이라 볼 수 있다는 것이다.

 

마지막으로 한 가지 더 주의할 점은 착공 전 철거 및 이주하는 기간을 0.5년(약 6개월)을 바라봐야 한다는 점이다.

 

---

4. 자주 묻는 질문

 

Q1. 조합원 지위양도 금지란 무엇인가?

 

: 재건축사업에서 사업시행단계에서 조합원 설립인가시 적용되며 타인에게 조합원지위양도를 금한다. 따라서 사업지역 내 투자하고 싶은 외지인이라면 조합원설립 이전에 주택을 매입하는 것이 좋다. 다마나 지위양도 예외인 경우도 있지만 주택 보유자 중 10년 보유, 5년 거주 소유자에 한하여 지위양도가 가능하다는 점을 참고하면 된다.

 

또한 자녀에게 증여는 허용이 안되며 상속은 가능하다.

 

Q2. 안전진단기준 강화로 주택 재건축 기간에 미치는 영향은?

 

: 현 재건축 아파트에 해당되는 기간은 30년이나 안전진단 등의 조건이 까다로워져 사실상 40년이라 볼 수 있다.

 

Q3. 재건축 초과이익 환수제란?

 

: 정부가 재건축 추진위 구성 시점으로부터 입주시점의 평균 집값 상승률분에 대한 초과이익이 3천만원 초과 시 이익금액의 10~50%를 재건축 조합에 부과하는 것이다.

 

 

 

이상

 

- 재개발 재건축 정비사업 추진절차

 

---

https://youtu.be/pF1FgBmacCI