재건축·재개발 투자지표 알아보기

 

1. 용도지역과 용적률

 

: 용적률이 높다는 것은 좋은 투자지표입니다. ( ※ 용적률이란 전체 대지면적 위에 건축된 지상층 연면적을 의미합니다.) 또한 용도지역 중 도시지역 내 상업지역, 준공업지역, 준거주지역, 3종 일반 주거지역이 좋습니다. 재건축 정비사업이 진행되고 있는 아파트 단지들이 종상향을 추진하는 경우가 많습니다. 이는 용적률을 증가시켜 사업성을 키우기 위함입니다.

 

---

2. 세대당 평균 대지지분과 조합원수

 

: 전체 재건축 사업장의 대지면적을 소유자수로 나는 것을 ' 세대당 평균 대지지분 '이라 합니다. 이 지표는 용적률과 연관성이 있습니다. 용적률이 높을수록 동일한 토지 위에 더 많은 아파트를 공급할 수 있으며 그만큼 개발이익이 크다는 것을 뜻합니다. 

 

총 분양물량이 정해진 상태에서 조합원수가 적은 사업장이 조합원당 대지면적을 많이 차지할 수 있습니다. 따라서 조합원수가 비교적 낮은 사업장이 많은 사업장보다 투자하기 좋다고 볼 수 있습니다.

---

3. 일반분양물량

 

: 분양물량 중 조합원분양물량을 제외한 일반분양물량에 대한 수익성이 좋다면 나중에 그 수익을 조합원들이 나눠 갖게 됩니다. 물론 초과이익 환수 제분에 대해서는 예외입니다.

---

4. 비례율(총회책자 참조)

 

: 비례율이란 총분양수입비용에서 총 사업비용을 뺀 값을 종전자산평가액으로 나누어 구한 값을 말합니다. 총 분양수입비용은 조합원 분양 및 일반분양을 통해 받게 되는 총수입금을 말하며 총 사업비용은 공사비 및 조합운영비를 말합니다. 종전자산평가액은 사업장의 조합원들이 보유하고 있는 부동산(토지 및 건축물)의 가치를 모두 더한 것을 말합니다.

 

종전자산평가액은 감정평가액을 말하며 비례율과 반비례합니다. 개인은 자기 지분에 대한 감정평가액을 잘받으면 좋지만 전체로 보았을 때 감정평가액이 높아지면 비례율이 낮아지므로 조합원의 권리가액이 작아지고 분담금이 늘어납니다.

 

○ 총사업비용(7가지 항목)

- 공사비(철거비+신축비, 사업비용의 70%)
- 토지보상비(현금청산비, 토지매입비 등)
- 조사용역비(측량 및 지질조사비, 설계비, 감리비, 환경영향 평가비, 인접 건물 안전진단비 등)
- 판매비(각종분양수수료, 광고선전비 등)
- 사업비(조합운영비, 각종집회경비, 회계감사비, 입주 관리비, 감정평가수수료, 예비비(대게 총사업비의 1%) 등)
- 제세공과금(법인세)
- 금융비용(이주비 대여이자, 사업비 이자, 건설자금 조달이자 등)

 

 

 

 

 

이상

 

- 재개발재건축 투자지표 알아보기